购房者持币观望，开发商寻求突围之路，这一切仿佛预示着天津楼市开始由卖方市场转向买方市场，开发商竞相降价抢客，购房者是否买账暂且不提，10月的天津房地产市场愈发显得扑朔迷离。而房地产的一级市场土地市场，厉政之下形势也颇为严峻，这一点从仅为0.00%的溢价率便一目了然。通过对10月天津住宅用地交易市场的现状进行分析，平均溢价率降至年内新低，或许我们能从中找到答案。

　　（一）2011年10月天津土地市场整体概况

　　截止到2011年10月31日，2011年10月天津市共成交70宗土地，建设用地面积319万平米，土地均价1566元/平米，楼面均价1187元/平米，土地出让金达49.95亿元，平均溢价率仅为0.00%，全部为底价成交。其中，住宅用地共19宗，建设用地面积116.68万平米，土地均价3040元/平米，楼面均价1729元/平米，土地出让金达35.47亿元，平均溢价率0.00%。

　　数据显示，天津今年10月土地交易较之去年同期，除在土地宗数和成交土地均价方面略有上涨外，建设用地面积、成交楼面均价、土地出让金等方面均小幅下降，同比分别下降16.93%、4.74%、6.55%，同比基本持平。

　　而惨淡成交状况直接波及到土地市场成交价格，住宅类用地溢价率更是降至年内水平。10月土地成交住宅用地、商办用地、工业用地平均溢价率均为0.00%，因而全部地块以底价成交，进入10月，随着不断爆出楼盘大幅降价的消息，楼市下跌预期增加，土地市场再次转入冷清，开发商拿地意愿骤降。

　　本月天津共推出住宅用地18宗，分布于西青区、武清区、宝坻区、河北区、北辰区、滨海新区、静海县和蓟县，推出面积178.67万平方米；其中，成交住宅用地19宗，成交面积116.68万平方米。由此可见，供需比例失衡，土地市场成交低迷。

　　10月以来天津住宅用地均以底价成交，从土地市场的惨淡成交可以看出国家对楼市的宏观调控已初见成效。我们不妨猜想，出于对市场的不乐观预期，龙头房企在土地市场表现亦极为低调。

　　也有业内人士分析认为，时至年底，开发商开始着眼回笼资金，结算贷款及各种开发成本，还款压力使其对于土地市场热情大大减退，致使成交量大幅下滑。

　　（二）2011年10月天津土地市场格局

　　通过数据不难得出，虽然工业用地仍占据天津土地推出总数的54%，从土地用途结构分析，工业用地在建设用地面积和规划建筑面积所占权重已经下滑，商业用地基本走势趋于稳定，住宅用地供应充足，而近段时间以来市场观望气氛浓厚，导致商品房成交量持续萎缩。

　　而银行信贷额度持续吃紧，对于购房需求造成进一步影响，预计年末市场成交量难以出现大幅反弹，住宅用地成交也因此持续低迷。

　　（三）2011年10月天津土地成交区域分布

　　纵观10月天津土地成交区域分布，推出地块分布区域广泛，以滨海新区及武清区、宝坻区、静海县、津南区为代表的远郊区县地块高频入市。随着市内六区的逐渐饱和及天津市区房价的不断攀升，远郊区县日益受到刚需的关注和青睐。

　　数据显示，2011年10月天津土地成交郊区化趋势明显，仅武清区就独占成交区域的38%，滨海新区、宝坻区、静海县则分别以19%、10%、10%紧随其后，市内六区中河东区、河西区、河北区各占据区区1%，由此可见，未来天津商品住房供应郊区化趋势将日益显著，日前天津土地市场供需比例失衡，第四季度天津房价走势下行趋势明显。

　　（四）2011年10月房企拿地情况一览

　　通过土地交易价格和成交楼面价格情况，既能看出房企的实力，也能从另一侧面反映区域土地的价值。

　　2011年10月，天津信义房地产投资有限公司以总价7.55亿元摘得河北区普安道南侧一宗地，成为成交总价榜；与此同时，天津信义房地产投资有限公司因夺得该地块，凭借5471元的成交楼面均价成为成交楼面价榜。

　　（五）2011年10月天津土地溢价率降至年内新低

　　与此同时，本月天津土地溢价率降至年内新低，仅为0.00%，溢价率10均以底价竞得。

　　惨淡成交状况直接波及到土地市场成交价格，住宅类用地溢价率更是降至年内水平。10月以来天津住宅用地均以底价成交，从土地市场的惨淡成交可以看出国家对楼市的宏观调控已初见成效。

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