30宗地！29宗涉宅地！1宗纯商服

　　今年天津市场格局怎么走，一二批次供地格局尤为重要。

　　前有北京、合肥、福州、青岛、南昌已经完成了土拍，多宗地块惊现触顶或竞品质，但是不出意外的都是以国央企为代表，纷纷跑步入场！少有民企出手。

　　①主城区优质地块热度回归，多宗地触顶或竞现房、竞品质

　　②土地挂牌门槛降低（土地降价、保障房减少或取消）

　　③国企包场，民企旁观，个别优秀民企还能拼一拼（除合肥，合肥仍有不少的本土开发商参与）

　　④流派地块回炉降价仍流拍或底价出让。

　　已完成土拍的城市，能说明一个问题，开发企业越来越务实，没有利润空间的土地出手意愿极低，好地还是会抢。

　　鉴于2021年天津土地成交上，前热后冷，全年成交的108宗土地，转到今年，待开新盘没有多少个了，大有青黄不接之势头！

　　天津房地产市场走势如何，除了未落地的靴子，还得看土拍市场大幕如何拉开！

　　2022年天津第一批次集中推出30宗地块，包含市区2宗，环城18宗，和远郊7宗，滨城3宗。土地面积约205万方，建筑面积336万方，起始总价约269亿

　　本次挂牌公告日期为2022年3月25日至2022年4月14日，自2022年3月31日至2022年4月20日(法定节假日除外)上午9：00-11：30，下午14：30-16：30到市土地交易有形市场（天津市和平区曲阜道88号）获取挂牌出让文件

　　竞买申请截止时间4月22日，挂牌截止时间4月25日。不出意外4月25日、26日土拍结果也就产生了。

　　此次挂地，不出所料，有些许小小的变化

　　1、土地供应商缩减，同比2021年一批次不可同日而语

　　同比去年一批次，下降了不少，市场行情不一样，开发商意愿也不如往年。去年1-6月（一批次挂地含3月份之前已挂出的土地），挂出了67宗，成交59宗（如下图）

　　2、部分地块下调，做出了让步。房企买账情况拭目以待。

　　环城及武清部分地块起拍价较历史成交价格低了500-1000元/㎡。也算是诚意满满

　　3、土拍规则有所调整，按照天津全市招商推介会发布的精神进行了优化

　　重磅！土地出让举措重大调整！天津楼市稳了

　　第一次挂牌，在天津全市的招商推介会上，推介的市区优质地块仍未露面，仍以津南和武清为主。

　　杠谈君统计了，2021年全年涉宅土地卖了108宗地，2022年青黄不接，待开的新盘不多了

　　第一批次成交48宗，已开盘了30余宗，剩下的要么不能开的，要么货量充足的，要么远郊托底不能开的，一批次也就是这个意思了

　　一批次除滨海的几个项目，首开去化率能达到50%以上，其他项目都与去年下半年的下行市场行情撞了个满怀，要有多艰难就有多艰难。

　　二批次成交的40宗地块，销售进展也非常快

　　武清生物谷中建国贤府已经企动销售尚未官宣开放、东丽金茂的项目销售进展非常快，已经第二次加推；中海左岸源境接力中海左岸蓝庭、铂悦融御均已开盘

　　中海云麓公馆首开去化70多套，中海和平之门，推出144套房，抢售一空。

　　2022年，你还能期待的新盘不多了，起码市区及环城的新盘所剩无几。

　　房地产变革的元年，土地市场消停不了，且看吧。

　　津南区2021年表现不俗，2022年第一批次也是供地大户

　　2021年挂了13宗地，成交11宗地，我记得没错的话，流拍地块在天津悦府旁边的洪泥河地块，挂出即流拍。

　　国家会展中心西片区是津南区及天津市热点置业板块，地价坚挺；

　　21年天津第一次集中供地，中铁建竞得C1地块，折合楼面价12714元/㎡，溢价率18.9%，高于已成交地块（同1.6容积率）2000元/㎡。21年二批次地块中建六局竞得A6地块，楼面价10721元/㎡。

　　国展西，从美的入场，开启城南片区置业新热土，学校地铁大基建加持，天津少见的板块规划。

　　如今，遭遇老辛庄价格滑铁卢，入主国展西，仍需要一定的勇气。

　　海教园：天津的教育第七区，相对最安全的板块再上新地块。

　　海教园的土地拍一块少一块，在售项目存量越来越少，板块10年发展已经趋近于成熟。此次挂牌地块位于融创云潮府旁。

　　园区内拥有九年一贯制南开学校，且只招收海教园户籍的学生

　　海教园区总体规划建设12所幼儿园、1所小学、4所九年一贯制学校和2所高中

　　目前2所九年一贯制学校已投入使用（智文路、昭慧路校区），南开学校雅润路校区正在建设中，预计2022年秋季建成投入使用

　　目前一年级学生安排在智文路校区就读，二至九年级学生安排在昭慧路校区就读。正在建设中的雅润路校区计划于2022年秋季建成投入使用。

　　板块内年均去化约34万方、70亿的市场规模；园区整体规划低密洋房产品为主，园区北部准现房小户型产品售价2.2万/㎡+，非准现售价1.8-2万/㎡。融创、华宇、中海三足鼎立，南部片区龙湖、金科、阳光城互为竞品，以低总价小户型为畅销型产品。

　　李七庄板块内近3年无土地出让，2018年金地与万科分别于地块旁以7.65亿元、7.55亿元摘得金地艺英里及万科锦庐项目地块，楼面价10100-10300元/㎡，两宗项目目前已经交房。2021年1月金地于该宗土地2.5KM的精武镇摘得金地艺墅家酩悦项目地块，楼面价10473元/㎡。

　　住宅市场：周边主要竞品为金地艺墅家酩悦项目，月均销售50-70套，洋房近期均价20300元/㎡，8-9F小高层17900元/㎡；近期金地项目降价促销，洋房降幅2500元/㎡，9月100套，库存约10万方。

　　侯台装饰城西侧地块二批次流拍地块，商业面积比例较大，东侧为纯住宅地块。两宗地块虽然与绿城同在一个片区，但是周边界面及环境仍有一定的差距，且容积率相对较高，更适应做城市外溢刚需刚改。

　　2021年5月，绿城融创竞得水西地块，成交住宅楼面价22211元/㎡；2021年9月，绿城竞得EFT地块，住宅楼面价19675。

　　绿城水西云庐项目已开盘，售价3.5-4万左右

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