年初必问的灵魂问题：今年房价怎么走？是涨是跌？

　　但有一张关键底牌必须翻看——土地出让目标。

　　最原始的经济学原理，供求关系决定价格。

　　天津这几年新房需求稳定在1300万方左右，所以，供应才是决定性因素。

　　土地供应多，导致新房供应量也大，房价势必贴身肉搏。

　　2021年，天津房价需不需要“守门员”？

　　《天津市2020年预算执行情况和2021年预算草案》中披露：

　　今年，天津国有土地使用权出让收入预算为：1496亿。

　　2020年，土地出让收入为861亿，今年要比去年增长73.8%。

　　去年把目标定到了1783亿，是天津近十年来的最高。

　　任务定的高，也是因为2019年土地卖的太好了，成交1361亿，创新高。

　　今年，1496亿的任务，虽然比去年降了些，但依旧是这几年来的高水平。

　　以现在天津楼市的状态，想完成1496亿的任务，不轻松。

　　天津每年土地出让金的正常水平，大概在800-900亿，不超1000亿。

　　近8年来，只有两个年份超过了1000亿。

　　楼市大行情，地价狂涨、地王频出，是个特殊年份。

　　没有大行情，最大原因——地价降了，以价换量。

　　2019年平均楼面价6831元/平米，比较低，比2018年降了4%。

　　平均价会掺杂结构因素，具体到各个板块更直观。

　　团泊东楼面价从2018年的5600元/平米，降到了2019年的3500元/平米。

　　据统计，2019年，13个板块地价降幅在10%-38%之间。

　　2020年，一反2019年的“高歌猛进”。

　　土地出让金只有861亿，是近5年来的最低值。

　　金地新拿的精武镇地块，楼面价还是1万/平米左右，与2018年底差不多。

　　辛庄板块，大华、中铁建楼面价也还是1万/平米左右。

　　北辰小淀、大张庄地价也没降，依旧是6500元/平米和3800元/平米的水平。

　　河东老工大地块，卖不掉就解绑商业。

　　由于2019年降地价、供应量激增，天津房价之锚已经动摇了。

　　所以2020年政府铁了心，不走老路，不再降地价。

　　有些地块不降价，开发商就挣不到什么利润，自然不拿。

　　最终流拍了20宗地，即便如此，也没有动摇政府稳地价的决心。

　　2020年土地出让量少，对于开发商来说，是个好事，能喘口气了。

　　从这几年的地价和出让金，可以得出一个关系：

　　土地出让金超过1300亿，需要市场有热度，开发商有预期；

　　土地出让金在1000亿以内，市场比较平稳，与2020年差不多。

　　如果天津今年要完成1469亿的任务，应该怎么办？

　　参照2019年，以价换量，最有可能完成任务。

　　但是，天津2020年已经狠心扛了一年，宁愿少卖地，也不降地价。

　　地价不降的前提下，要想让开发商拿地，还有一个办法：房价涨。

　　这需要政策的拉抬，给点糖吃，明给暗给都可以。

　　目前只有滨海新区明确表态了：2021年将出台海河英才2.0版。

　　给政策就是给预期，天津需求量稳定，市场高度依赖信心和房价预期。

　　❸ 第三条路：加大市区高价地供应。

　　2020年，开发商已经回归市区。

　　南开六马路地块、河西体北地块都拍出溢价，市区土地成交建面比2019年增长了50%。

　　《天津市2020年预算执行情况和2021年预算草案》中披露：

　　市级土地收入（环内+海教园）预算为315亿，要比2020年增加98亿。

　　今年，中心城区土地出让量还会增加，全市平均房价被动上涨。

　　但这条路不足以翻盘，毕竟总任务量是1469亿，市级仅占21%。

　　按照这个量级，今年环城、远郊、滨海土地出让量要大涨。

　　如果今年线亿的任务，就意味着，比2019年的土地供应量还要大。

　　那么，今年下半年以及明年上半年，新房供应会激增。

　　当然，目标只是目标，不需要“强制完成”。

　　2013-2020这8年中，天津只有3年完成了任务。

　　最终，还要取决于整体财政情况，看菜吃饭。

　　所以上半年会比较稳定，但如果上半年“菜不好”，你觉得下半年会走哪条路？

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