园区“十年”产业大腾挪
近年，国家持续发布利好产业发展政策，鼓励产业发展 ，助力产业智能化升级转型。“十四五”规划开局之年，国家重点关注、扶持高端装备制造、新一代信息技术、生物医药、新能源新材料、5G物联网等新型支柱产业，助力企业向智能化转型，鼓励企业自主研发。
在国家产业发展导向下，天津相继出台针对产业智能化转型，鼓励企业自主研发等政策。截止到目前，天津已经逐步从传统制造业城市迈入集研发、生产、贸易、服务为一体的现代化城市转型。
反观天津发展历程，在21世纪初，天津以传统重工业生产加工、化工企业为主。企业聚集市区，全市4000-5000家工业企业，近140万从业人员集中在市区，工业总产值占全市的九成左右。后期市区生产型企业外迁，近郊、滨海为主力生产区域，主导产业钢铁、建材、汽车类机械制造、石化等产业类型增多，以传统生产加工制造业为主导。
2010年开始，市区研发企业开始外溢，市区现代服务业逐步作为主导产业，环城区域开始承接研发企业，由生产加工向研发转型。同期多产业园区开发商进驻外环板块，北辰区双街、津南区双港等区域在2010年多产品入市。导致产品同质化竞争严重，产业园区存量爆增，天津拉开了长期去库存的局面。
2010年-2021年十年时间，天津市城市地位不断提升，土地价格上涨，城区人口不断外溢，城市规模扩大，外环线周边企业再次面临外迁，同时受区域环保及产业发展规划要求，产业转型升级已成趋势。
EOD项目作为东丽区华明板块典型产业园区产品，也是2010年天津外环改造，产业升级的典型园区代表。本次园区走访针对这个项目做了深入调研。
EOD总部港位于天津市东丽区华明高新区，园区总部型企业100余家，楼宇型企业1000余家，包括央企航天精工、中铁十六局，上市公司海航集团、浙江宝业、四川海特、中联重科、执信医疗等，品牌民企如天保科技、宇康科技等，入园企业年纳税额过亿元。
EOD总部港园区产品包含：首层层高7.4m独栋、首层层高4.5m办公别墅、写字楼、商业、公寓等销售及租赁，方式灵活，可租可售。办公产品租金约1.2-1.5元/㎡/天，售价约8000-10000元/㎡。
项目2007年拿地，2010年入市，作为天津市较早入驻外环板块的园区，初期产品火爆，去化迅速，但同期入市产业园区项目过多，各区域产品同质化严重，带来巨大存量。客户数量不及存量，去化速度放缓，历经十年时间园区整体入住率达到90%以上。园区产品形式丰富，能承接不同类型，不同需求的行业。项目内独栋产品以销售为主，主要面对建筑类、医药研发类企业客户。
其中，建筑类企业客户会考虑企业业务展示与企业实力展示，此类客户通常会选择进行高标准，高规格的自主装修，由于装修成本高通常企业会选择购买独栋产品。
医药研发类企业客户由于需要自行建设实验室，购买不易移动的高精密器械，同时对于产品承重有硬性要求，在选择产品时同样会选择自行购买独栋产品。
项目作为入市10年老园区，服务与停车规划等方面有待进一步提升，EOD项目作为老牌园区中的代表，所呈现的问题也反映出早期入市项目对于园区运营关注度较低。
反观园区近期入市的E3部分，延续了产品风格方面的优势，同时更关注运营与配套的服务，包含商业配套、娱乐休闲配套以及地下车位配套。E3作为园区的升级产品，符合现在园区发展的趋势。
EOD项目伴随着天津市发展节点与企业需求入市，后期依靠知名度与园区内企业聚集所形成的产业聚集氛围持续招商，作为已成功运营十年的老牌产业园区，EOD在同期入市产品中脱颖而出。
天津市2020年相继出台了2条关于工业市场的利好政策。同年，南京知名产业园开发运营商垠坤摘得华明板块一块工业用地。垠坤·未来汇2021年入市，销售去化率80%，成为业内销售样板。
垠坤·未来汇目前全部封顶，位于东丽区华明高新区内华明大道与华瑞路交口。
园区建设理念为——以“五好园区”为标准，打造产学研一体特色主题园区。
其中，五好分别包含好产业：匹配城市产业定位，聚焦优势产业。好企业：引入优势企业，规上及高新技术企业达50%以上。好产品：打造精细节，花园式，企业归属感强的产品。好服务：一站式企业服务，数字化智慧园区。好形象：打造企业品牌形象，政府产业名片。
项目今年3月开启招商，截止10月份，已累计引入21家实体制造类企业，堪称天津市产业园区招商范本，主要原因在于三点。
头部点在于园区设计对标现阶段企业需求。规划建设两层半独栋花园厂房，首层7.5M挑高，满足了企业生产和研发的需求。
第二点在于园区的准入标准。垠坤与相关政府机构开展联审，企业入园需要符合硬性指标，严格筛选企业，保证园区优质企业聚集。同时不符合园区产业定位的企业不予准入。
第三点在于园区后期对于企业的服务。垠坤对于未来园区运营与服务有明确的规划，除配有食堂、路演空间等共享服务外，站在企业实际需求角度出发，搭建企业服务、智慧服务、金融服务等服务平台，帮助企业解决资质申报、资质认定、知识产权申报等发展需求。
同时，园区运营也是垠坤集团立足根本，垠坤集团定位“先进产业高品质园区开发运营商·高成长型企业成长服务商”，在全国运营24座产业园区，合计产业载体面积达154万㎡，优秀的运营商做为园区的开发者无疑对于区域政府还是企业客户来说，都是值得信任的。
结合以上两个东丽区华明高新区项目的走访，我们不难看出，作为开发商进驻到新的板块开发产业园区时，与老牌园区相比，无论是已形成的企业办公氛围，还是园区知名度，两者都无明显优势。届时，如何打破市场困境，去化园区产品，垠坤·未来汇（天津）提交了一份答卷：当供需关系发生转变时，产业园区产品出路已经转向运营。
我们将在12月24日举办《克而瑞产城大讲堂第27期天津站》活动，活动现场将发布生物医药产业字典，涵盖产业链研究成果、代表生物医药产业园区负责人讲解。欢迎生物医药产业界的朋友与医药类园区莅临参加，为大家创建城市产服共融共通平台。
活动地点：天津市南开区天塔道喜马拉雅优檀书院4楼
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