专注文科创产业园区领域并拥有多项竞争优势的德必集团300947），有望在自身新项目进入盈利期和城市更新改造浪潮中，迎来业绩再度爆发。

　　2022年10月25日，率先布局文科创园区运营领域并成长为行业龙头的德必集团（300947.SZ），交出了三季度业绩答卷。

　　公告资料显示，在主要业务地上海经历疫情冲击以及不少新拓展项目处于改造、招商期的影响下，德必集团依旧在2022前三季度实现营收5.89亿元，实现归母净利润5887.21万元，扣非后归母净利润5026.78万元。

　　截至2022年9月30日，公司管理园区已经达到了67个，管理面积达到117.27万平，较2021年大幅增长17.1%。

　　展望未来，无论是短期疫情减弱、新项目进入盈利期，还是长期的城市更新大机遇潮启动，都将为公司盈利改善提供较为充足的动力。

　　十余年专注 铸就文科创产业园区龙头

　　深耕文科创产业园区的德必集团，已经筑起多项竞争壁垒。

　　德必集团自2006年就开始投资运营文科创产业园区，基于中小型文科创企业对于办公场所的差异化需求，公司对各类目前既有的建筑进行二次定位及更新改建后，整合低效存量物业，通过物业价值提升为中小型文科创企业提供优质的办公服务环境。

　　公司已是行业内屈指可数，能够实现跨城市、跨区域、规模化、连锁化发展的优质产业园区运营服务商。经营范围也覆盖园区经营全产业连，从设计、改造、招商、运营到企业增值业务方面，公司拥有全产业链的设计及运营能力。

　　创意设计能力方面，公司创立了“德必易园”、“德必WE”、“德必运动LOFT”等系列园区品牌，公司及旗下园区先后荣获“龙腾奖——中国创意产业年度大奖”最佳园区奖、中国城市更新论坛十大城市更新建筑重生案例、中国文化创意产业十大领军园区等行业奖项，并被授予了上海首批文化创意产业示范园区、北京市首批文化创意产业园区、意中商会最佳投资机构等荣誉。

　　园区运营管理能力方面，得益于优秀的园区管理服务以及强大的招商能力，以及德必通过搭建“轻公司生态圈”（SMART CIRCLE），来帮助轻公司相互联接与更好地发展。正是因为有着一个科学生态的服务体系，在德必孵化壮大的企业不胜枚举，包括美团点评、依图科技、风神集团、乐居控股、虎扑、阳光传媒、长芯光电、紫龙游戏、拉面说、翼方健数、埃摩森猎头、樊登读书会、震坤行、安克创新300866）、华大智造、阳光海天在内的数以千计的文科创企业。

　　截至2022年三季度，公司在国内的上海、北京、深圳、成都、南京、杭州、苏州、长沙、合肥、西安等多个城市，以及意大利、美国等海外地区运营管理了67个文化创意产业园区，运营管理面积约117.27万平方米，较2021年增长17.1%。

　　疫情难阻业绩坚挺逆势扩张奠定增长基石

　　众多因素干扰之下，德必集团2022年1-9月业绩出现回调。

　　由于上海是本轮疫情的重灾区，于2022年3月先后进入部分区域及全域封控管理，封控管理近3个月时间，然而公司业务超过70%集中在上海地区，因此公司2022年1-9月份的营业收入、应收账款的回款及在建项目的招商进度、工程进度，都受到一定程度的影响。

　　加上公司还有新拓项目处于改造、招商期，公司营收规模才由2021年同期的7.07亿元同比下滑16.76%至5.89亿元。

　　传导至利润端，由于东枫德必WE从承租运营改为参股运营模式等原因，德必集团的整体毛利率还较2021年逆势增长7.5个百分点至46.62%。

　　营收规模短期下滑引发的费用率暂时性上升，让公司净利表现有所下降，公司2022年1-9月归母净利润为5887.21万元，扣非后归母净利润5026.78万元。

　　德必集团近期业务拓展脚步正在提速，为未来业绩增长夯实了基础。

　　公告数据显示，截至2022年9月30日，公司管理园区已经达到了67个，管理面积达到117.27万平，较2022上半年分别增加了7个园区和近12万平的管理面积，足以展现出公司当前扩张的速度。

　　并且值得注意的是，该新项目多为未产生收入或产生收入较小，虽然暂时对业绩贡献量不足，但随着新项目不断进入盈利期，将为公司业绩改善提供稳固的基石。

　　不仅于此，进入稳步推进期的城市更新浪潮，还将给德必集团带来长期发展动能。

　　文科创园区运营，拥有不俗的市场潜力。

　　赛迪顾问与《2019中国工业遗存再利用路径与典型案例白皮书》统计，伴随经济发展等因素产生的工业遗存建筑面积约30亿㎡，在北京、上海、天津、重庆等核心城市均存在大量遗存工业建筑待改善提升使用效率。

　　伴随经济结构的持续变化，第三产业对经济增长的拉动作用持续提升，将老旧厂房改建为创意园区，实现退二进三的产业结构转型，成为市场中提升土地价值，完善低效土地使用效率的有效路径。

　　与此同时，2020年新冠疫情后，文科创行业就在持续复苏，全国规模以上文科创企业收入同比连续5个季度持续正增长，办公租赁需求伴随企业复苏随之增长。

　　而从租户企业的角度，尤其是初创型中小企业，对于办公场地租金成本敏感程度较高。核心城市写字楼租金与工厂租金差距较大，老旧工厂改建后租出的创意办公园区则在租金价格及办公环境上达到了较好的平衡，对于中小型企业具备显著的吸引力。

　　需求供给端的双向奔赴，为德必集团这样的文科创园区运营企业提供稳定的市场基础。

　　并且在2022年，城市更新正式进入了稳步推进期。

　　根据中指研究院分析，2022年上半年，我国城市更新进入稳步推进期。中央多次在高级别会议中提到要有序推进城市更新，防止大拆大建，奠定了这一阶段下我国城市更新发展的主旋律。

　　各地也在2022年度政府工作报告中聚焦城市更新，积极推进城市改造，地方继续出台城市更新工作计划、指导性政策等，有助于推动城市更新进程，提升改造效率。

　　下半年，城市更新政策将呈现出三大趋势：

　　第一，出台城市更新指导性政策的城市将不断增多，未来也将有更多城市建立政策技术体系，以指导和规范城市更新工作；

　　第二，出台政策的方向更加落地、细化，为城市更新改造指出更加明确的方向；

　　第三，以“绣花”功夫实施城市更新，防止大拆大建是未来城市更新的主要改造方式，政策也将对全面改造有更加严格的限制，实施城市有机更新。

　　德必集团作为城市更新领域先行者，在本轮政策风口之下，将有望长期受益。

　　德必集团一直循着“存量空间+产业运营”的路径，为老旧建筑焕新赋能、探索城市发展趋势，通过自身城市办公场景的实践，为中国城市更新提供了丰富前沿的案例。

　　目前公司已经积累起专业的城市更新供应链资源，自主建立了一支设计改造经验丰富、专业技术实力强大的园区设计改造团队，在保证高效率、高质量的同时，还能有低成本的设计改造。

　　综上而言，专注文科创产业园区领域并拥有多项竞争优势的德必集团，有望在自身新项目进入盈利期和城市更新改造浪潮中，迎来业绩再度爆发。

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　　诊断日期：2022-11-01

　　弱势下跌过程中，可逢高卖出，暂不考虑买进。

　　已有15家主力机构披露2022-06-30报告期持股数据，持仓量总计2143.54万股，占流通A股47.71%

　　近期的平均成本为12.23元。空头行情中，并且有加速下跌的趋势。该股资金方面呈流出状态，投资者请谨慎投资。该公司运营状况尚可，暂时未获得多数机构的显著认同，后续可继续关注。

　　融资融券：融资余额0.381亿元，融资买入额0.007亿元

　　融资融券：融资余额0.377亿元，融资买入额0.014亿元

　　融资融券：融资余额0.377亿元，融资买入额0.006亿元

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